9月14日两场新闻发布会，都跟房地产有关。

国务院新闻办公室当天举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜介绍说，房企资金监管和融资管理规则，前后差不多酝酿了将近两年的时间。

“去年以来，部分房地产企业已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在这个规则制定过程中，我们也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极。” 潘功胜说，央行将会同住建部等部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

潘功胜说，重点房企资金监管和融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。——这个观点与此前攸克君8月23日《关于8.20座谈会，我们有五点看法》的判断是一致的。

同一天，银保监会举办新闻通气会。银保监会银行检查局副局长朱彤表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。

联系到央行党委书记、银保监会主席郭树清在今年经16期《求是》杂志的观点，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，可以得出一个结论，这头“灰犀牛”基本被摁住了。

还是9月14日，成都市升级调控，出台“房产新政15条”，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等。

再往前，9月11日，常州加码调控，市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%等。

再往前，无锡、沈阳、杭州、宁波、东莞、深圳等一批城市也出台了新的调控政策。

2020年，在疫情影响之下，宏观经济和多数行业的日子已经很艰难了，不用房地产救经济也就罢了，为啥还一再收紧房地产？

攸克君的看法如下：

第一，央行和银保监会对房地产的监管态度，一定要放在“房地产金融审慎管理制度”这个框架来看待。房地产金融与审慎管理制度组合在一起，说明金融主管部门对房地产是另眼相看的，放在了极为重要的地位。

形象的说法，就是要防止房地产成为威胁金融安全的“灰犀牛”；换句话说，就是要防止房地产金融发生系统性风险。

用数字来说明。2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同期人民币贷款余额165.2万亿元。房地产贷款余额超过整个贷款余额四分之一。你想想，如此庞大的资产，如果房地产金融发生系统性风险，会是什么样的灾难后果？

央行是我国金融宏观审慎管理制度的主管牵头部门，站在央行的角度，它无论怎样强调要警惕房地产金融的风险都是可以理解的。

第二，房地产金融风险不是说整个都会塌了，它是由一个个的风险点构成的。个人住房抵押贷款这些年其实控制得都挺好的，不良率极低，可以说是银行系统最优良的资产；但在企业端，随着部分房企规模的扩大，尤其是少数激进房企杠杆用得比较足，当商品房去化放缓，风险点就存在逐步裸露的可能。

大家看到了，去年的福晟，今年的泰禾，风险已经显露，它们的规模还不算大，即使如此，一家房企几百亿甚至上千亿的流动性危机，也足以让所在地方的政府部门和金融机构紧张的，因为债务风险有传导效应。

如果有规模更大的房企，二三千亿级以上的房企出现大的风险，那就更可怕了。传说中的某某房企，就让人一直捏把汗，不少银行都不乐意给它贷款，发债的利率也高得离谱。试着比较一下，一个海航就让整个海南省背得气喘吁吁。

所以，央行和住建部是比较聪明的，它们选择的是重点房企。就如同银行放贷实行白名单管理制度，融资新规选择一批重点房企试点，总结经验后再扩大范围，这不失为符合中国当下国情、房地产现状的好办法。管住了重点房企，就基本管住了房地产金融风险。

第三，时间点。前面写了，央行和住建部为这个融资新规酝酿了差不多两年时间，即，它是在2018年下半年开始搞的。而地产界的朋友很清楚，2018年下半年正是这一轮房地产调控开始见效的时候。说明我们的金融和房地产主管部门很清楚，房地产火热的上行时期什么问题都掩盖住了，只有当房地产进入调整时期，问题才会暴露出来。

到2020年8月才拿出来用到房企身上，是证明融资新规这个时候已经准备好了。它不是针对哪个房企，更不是应对2020年的。恰恰相反，今年这样的形势下，主管部门还照样严管房地产金融，中央还真是下了决心，不将房地产作为短期刺激经济的手段。否则的话，2020年比任何一年都更需要房地产来刺激经济。

第四，今年出台调控新政的城市，基本都是在原有调控的基础上打补丁，堵漏洞，防投机。是比过去严了，但也谈不上多严厉。总之，仍然是城市政府负主体责任，“一城一策”原则的体现。哪儿房价有上涨的苗头，露头就打。其实往年也这样，2020年并不特殊，估计以后几年也会是如此。

中央要求房地产市场保持稳定，是地价、房价、预期的稳定，也是政策的稳定。今年的调控不能说是更严厉了，只是让激进的想跑得更快的房企慢下来，让楼市温度升得明显比别地儿更高的城市冷下来。地产格局大致就这样了，房企梯队也大致这样了。

说实话，从黄金时代的楼市一路看过来，攸克君起初也有点不习惯。以前多热闹啊。但地产的新时代，换玩法了。我们都得适应。未来靠什么取胜？产业链，多元化，或许是一种玩法；但就房地产主营业务而言，恐怕真的要回归它的两个关键词：产品与服务。没准儿，真正的创新产品甚至伟大的作品，这时才会冒出来。

本文来自微信公众号“攸克地产”